Sustitución de bajantes de amianto en edificios residenciales
El amianto de un edificio no está solo en el tejado. Los bajantes de fibrocemento son habituales en obra de los años sesenta a ochenta, y su sustitución tiene una particularidad incómoda: la obra entra en las viviendas.
Cuando se habla de amianto en un edificio, todo el mundo mira al tejado. Pero en la obra residencial española de los años sesenta a ochenta el fibrocemento se usó muchísimo en bajantes, canalones y conductos de ventilación, y esos elementos tienen una particularidad incómoda: pasan por dentro de los patinillos y, a menudo, por dentro de las viviendas.
Cómo saber si tus bajantes son de fibrocemento
- Color y tacto. Tubo gris cemento, rugoso y mate, frente al PVC, que es liso y suele ser gris claro o naranja.
- Sonido. Al golpearlo suena macizo, no a plástico.
- Uniones. Manguitos de fibrocemento con junta, en tramos de longitud regular.
- Edad del edificio. Anterior a 2002, y muy especialmente entre 1960 y 1985.
Ante la duda, se confirma con análisis de una muestra, que debe tomar una empresa especializada: rascar un tubo para "ver de qué es" ya es manipulación.
Cuándo hay que cambiarlos
Un bajante de fibrocemento en buen estado y sin fugas no obliga por sí mismo a una obra inmediata. La obligación aparece cuando:
- Hay fugas, fisuras o roturas, es decir, material dañado.
- Se va a intervenir sobre la red: reparar, empalmar, desviar, perforar.
- Se acomete una reforma general de la instalación de saneamiento.
- El elemento ha llegado al final de su vida útil.
Y aquí está el problema típico: un bajante que gotea no se puede "parchear". Cualquier reparación implica cortar o perforar fibrocemento, así que la avería pequeña obliga a plantear la intervención en condiciones, con empresa RERA y plan de trabajo. Los trámites completos están en las obligaciones antes de tocar fibrocemento.
Una fuga en un bajante de fibrocemento no la puede resolver un fontanero cortando el tubo. Es una manipulación de amianto y necesita empresa inscrita en el RERA. Si alguien lo hace sin serlo, la responsabilidad alcanza también a la comunidad que lo contrató.
Cómo es la obra por dentro del edificio
Es lo que diferencia esta intervención de una cubierta. El bajante es un elemento común, pero discurre por espacios privativos, así que la obra entra en las casas:
- Inspección y trazado. Se localiza el recorrido completo, patinillos, registros y tramos empotrados.
- Plan de trabajo específico, con el confinamiento previsto para trabajar en espacios interiores y habitados.
- Coordinación vivienda por vivienda. Hay que acordar días y horas de acceso, y prever el corte de suministro de saneamiento durante la jornada.
- Confinamiento de la zona con plásticos y extracción con filtro, para que las fibras no se dispersen por el resto de la vivienda.
- Retirada por tramos sin cortar, embalado y evacuación en contenedor específico.
- Nueva red, normalmente en PVC insonorizado, y remates de albañilería y pintura.
- Certificado de retirada y trazabilidad del residuo.
Qué cuesta y de qué depende
En bajantes el precio no se mide por m² sino por metro lineal y por número de plantas, y el peso de la mano de obra es mucho mayor que en una cubierta: hay protección de espacios habitados, trabajo en vertical, albañilería de apertura y cierre de patinillos y remates interiores.
Los factores que más mueven el presupuesto son:
- Número de plantas y de bajantes a sustituir.
- Si discurren por patinillo registrable o empotrados en tabique: la diferencia es enorme.
- Cuántas viviendas hay que atravesar y su disponibilidad.
- Alcance de los remates: solo cerrar o dejar baños y cocinas terminados.
La parte de comunidad: quién decide y quién paga
Los bajantes generales son elemento común, así que la decisión y el gasto son de la comunidad, no del vecino en cuya pared pasan. Cuando el material está deteriorado, la sustitución encaja como obra necesaria de conservación, con las consecuencias que eso tiene para el reparto del coste. El detalle de mayorías, derramas y cómo llevarlo a la junta está en la guía para administradores de fincas.
Aprovecha la obra: es la única vez que se abren los patinillos
Si se va a abrir el patinillo, conviene decidir de una vez qué más se hace, porque volver a abrirlo dentro de unos años cuesta casi lo mismo que esta obra:
- Sustituir también los tramos horizontales y los colectores de fibrocemento.
- Instalar bajante insonorizado, que es la queja número uno tras un cambio hecho a medias.
- Dejar registros accesibles para futuras averías.
- Revisar si hay conductos de ventilación del mismo material.